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>宅基地买卖合同是无效的。
我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，因此，对于同一个集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为，应该认定买卖协议有效。而对于对于城镇居民购买宅基地的买卖协议来说，其买卖行为违反了法律的强制性规定，因此，该买卖协议是无效的。
同村村民之间是可以购买农村宅基地的，签订购买协议时，主要是明确以下几方面内容：
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1.买卖人双方的基本信息；2.宅基地基本情况，包括位置（四至范围）、面积、产权证号等；3.购买费用、支付期限；4.宅基地上附属物情况；5.双方权利、义务；6.违约责任；7.争议处理一、 自建房要选择好的建造团队，要有建筑草图。
二、自建房要监工保障，保证建房质量，要准备钢材，砖瓦，水泥等材料。
三、自建房要建房涉及到占用公共道路的问题，要处理好邻里关系。要写一张建筑合同，这样在结算的时候才能有据可谈，避免结算出现问题。
四、自建房要设计好地下管道到问题，一劳永逸，要不然麻烦大了。
五、自建房要不要忘了线路铺设。要保证墙体垂直
甲乙双方姓名，身份证号，甲方房屋坐落哪里，四界：东起什么，西至什么；南起什么，北至什么。农村集体土地证号多少，双方协议一致，房屋以多少价格买卖给乙方。甲方宅基地所有权在买卖之前都是个人所有，没有任何债务、抵押登纠纷，如果房屋买卖后，房屋出现了因为甲方在买卖前存在债务、抵押纠纷，甲方要自愿承担后果。这些都要写明。违约责任也要写清楚。最后一式两份，地址电话等。最后去村社盖章，村领导签字。
还有个办法就是直接甲乙双方去房管局，工作人员会直接给你们写协议。然后拿回村社盖章。完了之后，再拿回房管局办证。
1.
写明甲方与乙方信息。
2.
注明现就甲方向乙方有偿转让宅基地的土地使用权及盖有一层的房产所有权事宜达成协议，并由双方共同遵守。
3.
内容： 宅基地坐落、面积.转让金额.付款方式及期限等。
4.
结尾： 双方签字盖章生效。
农村宅基地卖买协议书应该怎么写呢?以下我就分享农村宅基地卖买协议书范文给大家，欢迎大家阅读参考!
农村宅基地卖买协议书【1】
留存方 ( 甲方， 乙方， 见证人一， 见证人二)
出卖人(甲方)：姓名 身份证号码： 甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事项在平等自愿、协商一致、见证人见证前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、宅基地房屋情况：坐落于 省 市 区 镇 村(社区) ，东起 西至 ，南起 北至 。
二、该房屋及土地使用权利由甲方保证:为本人所有，经家人同意，无任何产权、债务、财务、继承等纠纷。
三、经双方协商总价格为 元整(大写: 万 千 百 拾 元整)，当日当面现款付清。
四、经双方签订合同，乙方付清甲方房款后，甲方将房屋和宅基地及其所有附属物(包含附属建筑树木等)归乙方所有，并将土地使用证交付乙方。
五、甲方于 年 月 日按照合同规定将宅基地及所属房屋售于乙方，乙方作为购买者拥有对于房屋及其不可分割的土地的任何权利(即：使用、改造、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等所有权和处置权，也包括被征用拆迁等产生的赔偿或者其他形式产生的赔偿，均由乙方所得，与甲方无任何关系，且甲方配偶和后代不得向乙方及其后代进行追偿)。
六、本合同签订后，甲方不得再将该宅基地房屋与他人签订《买卖合同》。
七、本合同签订后，永不反悔，任何一方不得擅自变更或解除合同。
八、本合同一式 份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲 方： 乙 方：
见证人：
签订日期： 年 月 日
买受人(乙方)：姓名身份证号码：
农村集体土地使用证号码：
买卖双方都在同一个村集体内落户的前提下，买卖合同有效。
至于买家能不能建房子就难说了，因为还得满足一户一建的规定，即如果买方已经在别的宅基地上建了房子，那他买了你的地也不能建房子。
农村宅基地买卖协议书大致范文如下留存方(甲方，乙方，见证人一，见证人二) 出卖人(甲方)：姓名身份证号码：甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事项在平等自愿、协商一致、见证人见证前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、宅基地房屋情况：坐落于省市区镇村(社区)，东起西至，南起北至。
二、该房屋及土地使用权利由甲方保证:为本人所有，经家人同意，无任何产权、债务、财务、继承等纠纷。
三、经双方协商总价格为元整(大写:万千百拾元整)，当日当面现款付清。
四、经双方签订合同，乙方付清甲方房款后，甲方将房屋和宅基地及其所有附属物(包含附属建筑树木等)归乙方所有，并将土地使用证交付乙方。
宅基地买卖合同可以公证，公证后防止发生纠纷。
有效的，宅基地使用买卖合同有效期应以合同起止时间为准，且关于宅基地转让协议是否有效问题，同样需要区分具体情形，一般而言，如果交易双方都是同一集体经济组织内部成员，也没有违反地方有关限制性规定的情形，协议原则上是有效的。
如果交易双方不属于同一集体经济组织，在没有特殊规定的前提下，那么协议原则上是无效的。
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